Odebranie kluczy do nowego mieszkania to dla świeżo upieczonych właścicieli często jedna z najszczęśliwszych chwil w życiu. Co jednak w przypadku, gdy w lokalu zaistnieją problemy natury technicznej, wystąpią usterki lub zostanie stwierdzona wada? Na którą formę dochodzenia swoich praw lepiej się zdecydować: gwarancję czy też rękojmię od dewelopera? Kluczowe kwestie związane z reklamacją w przypadku mieszkań deweloperskich poruszymy w dzisiejszym wpisie. Zapraszamy do lektury!
Zakup mieszkania a rękojmia i gwarancja – co trzeba wiedzieć?
Przedmiotem zarówno zawartej umowy deweloperskiej, jak i podpisanego na jej podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego jest lokal mieszkalny, powszechnie i bezsprzecznie uznawany za nieruchomość. W odniesieniu do nieruchomości, na podstawie art. 568 § k.c., Spółka ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi przez okres 5 lat od dnia wydania rzeczy. Oznacza to, że stwierdzenie wady w okresie 5 lat od dnia odebrania lokalu uprawnia nabywcę do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi od Spółki. Niemniej jednak warto zauważyć, że w odniesieniu do rzeczy ruchomych ustawodawca przewidział krótszy termin rękojmi – mianowicie 2 lata. Dla ustalenia zatem okresu odpowiedzialności Spółki istotne jest ustalenie, czy zgłoszona wada dotyczy nieruchomości (lokalu), czy też elementów ruchomych, uznawanych za ruchomości.
Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.) nieruchomością są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (np. samodzielny lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym). Wyróżnić również można tzw. części składowe nieruchomości, a więc wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (np. poprzez skuwanie, wykuwanie itp.). Lokal wraz z jego częściami składowymi stanowi nieruchomość i podlega 5-letniemu okresowi rękojmi. Warto przy tym podkreślić, że częścią składową nieruchomości nie są rzeczy połączone z nią dla przemijającego użytku (tj. tymczasowo).
Z drugiej strony natomiast, wszystkie rzeczy i urządzenia, które można odłączyć od nieruchomości (np. odkręcając, demontując, odczepiając), bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, a tym samym dające się łatwo wymienić – nie stanowią nieruchomości, tak więc objęte są krótszym, czyli 2-letnim okresem rękojmi. Do takich elementów należą m.in.:
- skrzydła okienne i drzwiowe,
- rolety zewnętrzne i wewnętrzne,
- brama garażowa,
- piece gazowe,
- klimatyzatory,
- wentylatory (w tym kratki wentylacyjne itp.),
- domofony, osprzęt elektryczny,
- czujniki bramy wjazdowej, czujniki pożarowe,
czyli elementy, które można odłączyć od lokalu bez uszkodzenia tego elementu, jak i bez uszkodzenia samego lokalu.
Gwarancja – czym jest i kiedy z niej skorzystać?
Gwarancja to złożone dobrowolnie, nieuregulowane prawem oświadczenie gwaranta, czyli np. dystrybutora bądź producenta, wobec kupującego. Stanowi ona zapewnienie o jakości produktu bądź usługi oraz podstawę do złożenia reklamacji w przypadku ujawnienia się ukrytych wad lub nieprawidłowości. Jej treść jasno określa zarówno obowiązki gwaranta wobec kupującego (jak choćby wymiana towaru na wolny od wad, naprawa czy też zwrot pieniędzy lub zapewnienie innego rodzaju usług), jak i uprawnienia nabywcy w sytuacji, gdy zakupiony przedmiot nie posiada cech określonych w dokumencie. Gwarancję najczęściej wydaje się w momencie sprzedaży produktu, przy czym bez znaczenia jest to, czy gwarant jest jednocześnie sprzedawcą.
Jak zatem wygląda realizacja gwarancji w przypadku ofert mieszkań? Przede wszystkim jej warunki mogą dotyczyć zarówno całego lokalu, jak i konkretnego, wymienionego w umowie elementu. Są to chociażby:
- drzwi,
- okna,
- domofon,
- piece,
- grzejniki,
- głowice termostatyczne,
- windy.
Podobnie jak zakres gwarancji, jej czas trwania szczegółowo ustala się w treści karty gwarancyjnej. Zazwyczaj jest to kilka lat (bez stosownej informacji od dewelopera, przyjmuje się, że standardowo wynosi ona dwa lata, choć warunki mogą się różnić w zależności od treści zapisu). W przypadku wystąpienia problemów w mieszkaniu deweloperskim dobrym rozwiązaniem będzie zgłoszenie tego faktu bezpośrednio do przedsiębiorcy – istnieje duża szansa, że deweloper drogą negocjacji będzie w stanie zapewnić nabywcy korzystniejsze warunki gwarancji, niż gdyby ubiegał się o nie klient indywidualny.
Rękojmia – na czym polega i co odróżnia ją od gwarancji?
Rękojmia to obowiązkowa odpowiedzialność za wady lokalu, którą ponosi deweloper. W odróżnieniu od nieregulowanej prawem gwarancji opcja ta wynika z przepisów kodeksu cywilnego i dotyczy wad w mieszkaniu, z których istnienia nabywca nie zdawał sobie sprawy. Czas rękojmi deweloperskiej trwa aktualnie 5 lat na elementy trwale związane z nieruchomością lub 2 lata na elementy ruchome, nietrwale związane z nieruchomością, a okres ten zaczyna obowiązywać po odbiorze technicznym nieruchomości. Nieprawidłowość należy zgłosić w ciągu 30 dni od momentu wykrycia, a powiadomiony o niej deweloper powinien w terminie również 30 dni od zgłoszenia usunąć usterkę. Należy wspomnieć, że jeżeli kupujący w chwili zakupu wiedział o jej istnieniu, nie przysługuje mu prawo do złożenia reklamacji na zasadach rękojmi. Zakres rękojmi obejmuje wady zarówno fizyczne, jak i prawne, a w tym aspekty zmniejszające wartość lub użyteczność mieszkania w nowym budownictwie, m.in.:
- nierówno położone podłogi;
- błędy w wykonaniu stolarki drzwiowej bądź okiennej;
- złe funkcjonowanie różnych instalacji lub ich brak;
- brak odpowiedniej izolacji akustycznej.
Czego od dewelopera może oczekiwać nabywca?
- Usunięcia wykrytych wad na koszt przedsiębiorcy;
- obniżenia ceny adekwatnie do zmniejszenia wartości mieszkania;
- gdy usterka jest znacząca – odstąpienia od umowy oraz całkowitego zwrotu pieniędzy.
Co zatem wybrać?
Gwarancja deweloperska oraz rękojmia są często błędnie ze sobą utożsamiane. Choć wybór formy dochodzenia roszczeń zależy od preferencji kupującego, warto wspomnieć o kilku głównych różnicach pomiędzy nimi.
- Czas trwania rękojmi wynosi zazwyczaj więcej niż okres gwarancji. Oznacza to, że przez dłuższy czas nabywca zachowuje możliwość powiadomienia dewelopera o wykrytych usterkach oraz swoich oczekiwaniach.
- Gwarancja stanowi wyraz dobrej woli przedsiębiorcy, a jej warunki muszą zostać szczegółowo określone w karcie gwarancyjnej pomiędzy stronami, ponieważ nie jest ona regulowana przepisami prawa.
- Rękojmia obejmuje praktycznie całe lokum. W przypadku gwarancji czynnikiem decydującym o jej zakresie są postanowienia zawarte w karcie gwarancyjnej.
Przed zakupem nieruchomości w stanie deweloperskim warto poświęcić czas na uważne przestudiowanie ofert sprzedaży mieszkań, aby zmniejszyć ryzyko przeoczenia wspomnianej w umowie niedogodności. Nie należy również podejmować się samodzielnego naprawienia usterki, ponieważ można w ten sposób narazić się na negatywne rozpatrzenie zgłoszenia reklamacyjnego. Równie ważne jest zachowanie regulowanych przepisami bądź umową terminów – jeśli problem nie zostanie zgłoszony w odpowiednim czasie, najczęściej będzie się to wiązać z utratą możliwości dochodzenia swoich praw. Większe bezpieczeństwo zapewni przyszłym właścicielom także wybór rzetelnego dewelopera – w Bydgoszczy lub innych większych miastach sprawdzenie jego wiarygodności choćby poprzez naoczne zweryfikowanie stanu wykonanych przez niego projektów i porównanie ich z pracą innych przedsiębiorstw nie powinno sprawić większego problemu.
Gwarancja deweloperska oraz rękojmia to dwie drogi postępowania reklamacyjnego w przypadku wykrycia w zakupionym mieszkaniu wad niewspomnianych w treści umowy. Każda posiada nieco inne aspekty, których świadomość trzeba mieć przed podjęciem ostatecznej decyzji o sposobie dochodzenia swoich praw w przypadku niezgodności z postanowieniami. Mimo możliwości wystąpienia uchybień szczerze życzymy, by występowały one jak najrzadziej i mamy nadzieję, że przyszły nabywca mieszkania w stanie deweloperskim trafi wyłącznie na sprawdzonego przedsiębiorcę.
