Gdy ujawni się wada – rękojmia czy gwarancja deweloperska?

Odebranie kluczy do nowego mieszkania to dla świeżo upieczonych właścicieli często jedna z najszczęśliwszych chwil w życiu. Co jednak w przypadku, gdy w lokalu zaistnieją problemy natury technicznej, wystąpią usterki lub zostanie stwierdzona wada? Na którą formę dochodzenia swoich praw lepiej się zdecydować: gwarancję czy też rękojmię od dewelopera? Najważniejsze kwestie związane z reklamacją w przypadku mieszkań deweloperskich poruszamy właśnie w tym wpisie. Zapraszamy do lektury!

Zakup mieszkania a rękojmia i gwarancja – co trzeba wiedzieć?

Przedmiotem zarówno zawartej umowy deweloperskiej, jak i podpisanego na jej podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego jest lokal mieszkalny, powszechnie i bezsprzecznie uznawany za nieruchomość. W odniesieniu do nieruchomości, na podstawie art. 568 § k.c., Spółka ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi przez okres 5 lat od dnia wydania rzeczy. Oznacza to, że stwierdzenie wady w okresie 5 lat od dnia odebrania lokalu uprawnia nabywcę do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi od Spółki. Niemniej jednak warto zauważyć, że w odniesieniu do rzeczy ruchomych ustawodawca przewidział krótszy termin rękojmi – mianowicie 2 lata. Dla ustalenia zatem okresu odpowiedzialności Spółki istotne jest ustalenie, czy zgłoszona wada dotyczy nieruchomości (lokalu), czy też elementów ruchomych, uznawanych za ruchomości.

Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.) nieruchomością są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (np. samodzielny lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym). Wyróżnić również można tzw. części składowe nieruchomości, a więc wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (np. poprzez skuwanie, wykuwanie itp.). Lokal wraz z jego częściami składowymi stanowi nieruchomość i podlega 5-letniemu okresowi rękojmi. Warto przy tym podkreślić, że częścią składową nieruchomości nie są rzeczy połączone z nią dla przemijającego użytku (tj. tymczasowo).

Z drugiej strony natomiast wszystkie rzeczy i urządzenia, które można odłączyć od nieruchomości (np. odkręcając, demontując, odczepiając), bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, a tym samym dające się łatwo wymienić – nie stanowią nieruchomości, tak więc objęte są krótszym, czyli 2-letnim okresem rękojmi. Do takich elementów należą m.in.:

• skrzydła okienne i drzwiowe, 
• rolety zewnętrzne i wewnętrzne, 
• brama garażowa, 
• piece gazowe, 
• klimatyzatory, 
• wentylatory (w tym kratki wentylacyjne itp.), 
• domofony, osprzęt elektryczny, 
• czujniki bramy wjazdowej, czujniki pożarowe, 

czyli elementy, które można odłączyć od lokalu bez uszkodzenia tego elementu, jak i bez uszkodzenia samego lokalu.

Gwarancja – czym jest i kiedy z niej skorzystać?

Gwarancja to złożone dobrowolnie, nieuregulowane prawem oświadczenie gwaranta, czyli np. dystrybutora bądź producenta, wobec kupującego. Stanowi ona zapewnienie o jakości produktu bądź usługi oraz podstawę do złożenia reklamacji w przypadku ujawnienia się ukrytych wad lub nieprawidłowości. Jej treść jasno określa zarówno obowiązki gwaranta wobec kupującego (jak choćby wymiana towaru na wolny od wad, naprawa czy też zwrot pieniędzy lub zapewnienie innego rodzaju usług), jak i uprawnienia nabywcy w sytuacji, gdy zakupiony przedmiot nie posiada cech określonych w dokumencie. Gwarancję najczęściej wydaje się w momencie sprzedaży produktu, przy czym bez znaczenia jest to, czy gwarant jest jednocześnie sprzedawcą.

Instytucja gwarancji jakości uregulowana jest w art. 577–582 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, dalej: k.c.). Zgodnie z art. 577 § 1 k.c. udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Co istotne, ustawodawca w art. 577 § 2 k.c. wyraźnie zastrzega, że oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamacji, co oznacza, że gwarancja nie musi być zawarta wyłącznie w pisemnej karcie gwarancyjnej – treści zawarte w materiałach marketingowych producenta lub dewelopera mogą rodzić skutki prawne.

Jak zatem wygląda realizacja gwarancji w przypadku ofert mieszkań? Przede wszystkim jej warunki mogą dotyczyć zarówno całego lokalu, jak i konkretnego, wymienionego w umowie elementu. Są to chociażby:

• drzwi,
• okna,
• domofon,
• piece,
• grzejniki,
• głowice termostatyczne,
• windy.

Podobnie jak zakres gwarancji, jej czas trwania szczegółowo ustala się w treści karty gwarancyjnej. Zazwyczaj jest to kilka lat (bez stosownej informacji od dewelopera, przyjmuje się, że standardowo wynosi ona dwa lata, choć warunki mogą się różnić w zależności od treści zapisu). W przypadku wystąpienia problemów w mieszkaniu deweloperskim dobrym rozwiązaniem będzie zgłoszenie tego faktu bezpośrednio do przedsiębiorcy – istnieje duża szansa, że deweloper drogą negocjacji będzie w stanie zapewnić nabywcy korzystniejsze warunki gwarancji, niż gdyby ubiegał się o nie klient indywidualny.

Rękojmia – na czym polega i co odróżnia ją od gwarancji?

Rękojmia to obowiązkowa odpowiedzialność za wady lokalu, którą ponosi deweloper. W odróżnieniu od nieregulowanej prawem gwarancji opcja ta wynika z przepisów kodeksu cywilnego i dotyczy wad w mieszkaniu, z których istnienia nabywca nie zdawał sobie sprawy. Czas rękojmi deweloperskiej trwa aktualnie 5 lat na elementy trwale związane z nieruchomością lub 2 lata na elementy ruchome, nietrwale związane z nieruchomością, a okres ten zaczyna obowiązywać po odbiorze technicznym nieruchomości. Nieprawidłowość należy zgłosić w ciągu 30 dni od momentu wykrycia, a powiadomiony o niej deweloper powinien w terminie również 30 dni od zgłoszenia usunąć usterkę. Należy wspomnieć, że jeżeli kupujący w chwili zakupu wiedział o jej istnieniu, nie przysługuje mu prawo do złożenia reklamacji na zasadach rękojmi. Zakres rękojmi obejmuje wady zarówno fizyczne, jak i prawne, a w tym aspekty zmniejszające wartość lub użyteczność mieszkania w nowym budownictwie, m.in.:

• nierówno położone podłogi;
• błędy w wykonaniu stolarki drzwiowej bądź okiennej;
• złe funkcjonowanie różnych instalacji lub ich brak;
• brak odpowiedniej izolacji akustycznej.

Czego od dewelopera może oczekiwać nabywca?

• Usunięcia wykrytych wad na koszt przedsiębiorcy;
• obniżenia ceny adekwatnie do zmniejszenia wartości mieszkania;
• gdy usterka jest znacząca – odstąpienia od umowy oraz całkowitego zwrotu pieniędzy.

Czego gwarancja i rękojmia nie obejmują?

Choć zarówno rękojmia, jak i gwarancja dają nabywcy mieszkania realną ochronę, żadna z nich nie jest parasolem bez dziur – istnieje kilka sytuacji, w których deweloper ma pełne prawo odrzucić Twoje zgłoszenie. Przede wszystkim ani rękojmia, ani gwarancja nie obejmują normalnego zużycia eksploatacyjnego – jeśli po kilku latach użytkowania ściera się powłoka podłogi czy blaknie farba na ścianie, jest to naturalna konsekwencja korzystania z mieszkania, a nie wada, za którą odpowiada deweloper. Kolejną pułapką są samodzielnie wykonane przeróbki i naprawy – jeśli bez zgody dewelopera zdecydujesz się własnoręcznie uszczelnić okno, wymienić zawór lub przeprowadzić inną ingerencję w elementy objęte reklamacją, możesz tym samym utracić prawo do dochodzenia swoich roszczeń. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku uszkodzeń powstałych z winy nabywcy – zalanie sąsiada przez niedomkniętą armaturę czy pęknięcie ściany na skutek wbijania zbyt dużych kołków to zdarzenia, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Warto też pamiętać, że wszelkie aspekty znane nabywcy w chwili odbioru i zaakceptowane podpisem w protokole co do zasady wypadają z zakresu późniejszej reklamacji – dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie lokalu na etapie odbioru. Krótko mówiąc: dbaj o mieszkanie zgodnie z jego przeznaczeniem, nie naprawiaj usterek na własną rękę i nigdy nie podpisuj protokołu odbioru bez uprzedniego sprawdzenia każdego kąta.

Gwarancja czy rękojmia – co wybrać?

Zastanawiasz się, czy lepsza w Twoim przypadku będzie gwarancja, czy rękojmia? Co wybrać? Kupując mieszkanie od dewelopera, warto wiedzieć, że w razie problemów z lokalem nie jesteś skazany na jedną ścieżkę reklamacyjną – masz do dyspozycji obydwa niezależne narzędzia prawne i to Ty decydujesz, z którego skorzystasz. Rękojmia działa z mocy prawa i nie musisz jej szukać w żadnym dokumencie. Przysługuje Ci automatycznie na podstawie Kodeksu cywilnego, niezależnie od tego, co jest w umowie. Gwarancja to z kolei coś, co deweloper oferuje dobrowolnie – jej siła tkwi w szczegółach, bo dobrze skonstruowana karta gwarancyjna może przewidywać szybszy czas reakcji, uproszczone procedury zgłoszeń czy szerszy zakres usterek objętych naprawą. Co ważne, nie musisz wybierać raz na zawsze – zgodnie z art. 579 Kodeksu cywilnego oba tryby możesz stosować równolegle i sięgać po ten, który w danej chwili jest dla Ciebie korzystniejszy. Jeśli jednak nie wiesz, od czego zacząć, rękojmia daje Ci solidny grunt pod nogami – przez pierwsze dwa lata to deweloper musi udowodnić, że usterka nie istniała w momencie odbioru mieszkania, a nie Ty musisz dowodzić jego winy.

Gwarancja deweloperska oraz rękojmia są często błędnie ze sobą utożsamiane. Choć wybór formy dochodzenia roszczeń zależy od preferencji kupującego, warto wspomnieć o kilku głównych różnicach pomiędzy nimi.

• Czas trwania rękojmi wynosi zazwyczaj więcej niż okres gwarancji. Oznacza to, że przez dłuższy czas nabywca zachowuje możliwość powiadomienia dewelopera o wykrytych usterkach oraz swoich oczekiwaniach.
• Gwarancja stanowi wyraz dobrej woli przedsiębiorcy, a jej warunki muszą zostać szczegółowo określone w karcie gwarancyjnej pomiędzy stronami, ponieważ nie jest ona regulowana przepisami prawa.
• Rękojmia obejmuje praktycznie całe lokum. W przypadku gwarancji czynnikiem decydującym o jej zakresie są postanowienia zawarte w karcie gwarancyjnej.

Rękojmia a gwarancja – różnice przy zakupie mieszkania

Dla każdego kupującego, który planuje zamieszkać w nowym lokalu, ważne jest poczucie bezpieczeństwa i pewność, że w razie usterki nie zostanie z problemem sam. Poniższe zestawienie pomoże Ci szybko zrozumieć, jakie masz prawa i która ścieżka reklamacji będzie dla Ciebie korzystniejsza w codziennym użytkowaniu mieszkania.

Decyzja o wyborze trybu zgłoszenia wady zależy przede wszystkim od tego, co uległo awarii i jak szybko chcesz rozwiązać problem. Jeśli usterka dotyczy konstrukcji budynku lub szczelności okien, rękojmia daje Ci najsilniejszą, bo aż pięcioletnią ochronę, której deweloper nie może w żaden sposób ograniczyć. W przypadku drobnego sprzętu, jak domofon czy kocioł gazowy, często warto najpierw zajrzeć do karty gwarancyjnej, gdyż serwis producenta może przyjechać do Twojego domu znacznie szybciej niż ekipa dewelopera. Najważniejsze jest jednak to, że przez pierwsze dwa lata prawo stoi murem za Tobą – to na sprzedawcy spoczywa obowiązek wykazania, że usterka nie powstała z winy ekipy budowlanej. Świadome korzystanie z tych dwóch narzędzi pozwala cieszyć się nowym domem bez stresu o dodatkowe wydatki na naprawy, które powinny zostać wykonane poprawnie już na etapie budowy.

Przed zakupem nieruchomości w stanie deweloperskim warto poświęcić czas na uważne przestudiowanie ofert sprzedaży mieszkań, aby zmniejszyć ryzyko przeoczenia wspomnianej w umowie niedogodności. Nie należy również podejmować się samodzielnego naprawienia usterki, ponieważ można w ten sposób narazić się na negatywne rozpatrzenie zgłoszenia reklamacyjnego. Równie ważne jest zachowanie regulowanych przepisami bądź umową terminów – jeśli problem nie zostanie zgłoszony w odpowiednim czasie, najczęściej będzie się to wiązać z utratą możliwości dochodzenia swoich praw. Większe bezpieczeństwo zapewni przyszłym właścicielom także wybór rzetelnego dewelopera – w Bydgoszczy lub innych większych miastach sprawdzenie jego wiarygodności choćby poprzez naoczne zweryfikowanie stanu wykonanych przez niego projektów i porównanie ich z pracą innych przedsiębiorstw nie powinno sprawić większego problemu.

Gwarancja deweloperska oraz rękojmia to dwie drogi postępowania reklamacyjnego w przypadku wykrycia w zakupionym mieszkaniu wad niewspomnianych w treści umowy. Każda posiada nieco inne aspekty, których świadomość trzeba mieć przed podjęciem ostatecznej decyzji o sposobie dochodzenia swoich praw w przypadku niezgodności z postanowieniami. Mimo możliwości wystąpienia uchybień szczerze życzymy, by występowały one jak najrzadziej i mamy nadzieję, że przyszły nabywca mieszkania w stanie deweloperskim trafi wyłącznie na sprawdzonego przedsiębiorcę.